近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包(bāo)括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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