“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再出现像(xiàng)过(guò)去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房地(dì)产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向单(dān)个标的转移。上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来(lái)看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产都已经(jīng)双杀到(dào)了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三(sān)道红(hóng)线(xiàn)等指标(b希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高iāo)

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要(yào)满足以(yǐ)下三个基准：有大(dà)的国(guó)资背景(jǐng)的(de)、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注(zhù)一下今年(nián)房地产的开发(fā)资金来源，可以发现，其(qí)实银行的(de)信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的(de)，房企的主(zhǔ)要资(zī)金来(lái)源来自新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年新房的(de)销售情况相较一般(bān)。再关注一(yī)下(xià)，哪(nǎ)些房企能从(cóng)银(yín)行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国(guó)企背景的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分化，无论(lùn)是(shì)在销售，还是融资等各个方(fāng)面都非常明(míng)显。现在有(yǒu)国资背景的房(fáng)企在资本市场表现相对(duì)较(jiào)好，但(dàn)没(méi)有(yǒu)国(guó)资背(bèi)景的(de)民(mín)营房(fáng)企股价(jià)大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体(tǐ)到如何(hé)挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别重视企业的成本(běn)优(yōu)势，更具体(tǐ)一(yī)点(diǎn)，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是不是行业(yè)内最高的(de)；融资成(chéng)本是(shì)否是行业内最低的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是我(wǒ)们(men)看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同(tóng)时满足(zú)上述(shù)条件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投(tóu)、中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地产、云南城(chéng)投(tóu)、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控(kòng)股(gǔ)等国央企房企也(yě)踩(cǎi)了(le)“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着较稳健特(tè)色的国央企房(fáng)企，其财务指标称得(dé)上(shàng)完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国(guó)企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言，扩张(zhāng)速度的(de)张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判(pàn)未来市(shì)场，以(yǐ)及过(guò)于激进的扩(kuò)张拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房企重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家(jiā)房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续(xù)4年的(de)净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一(yī)。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了(le)快速(sù)的(de)开盘利(lì)用率，预(yù)计今年会有更多(duō)的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最后(hòu)的赢(yíng)家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储备(bèi)了很多(duō)弹药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其(qí)中一(yī)半在一线城(chéng)市，另外一(yī)半也主要集中在强二线和二线城市(shì)；另一方面，它(tā)的扩(kuò)张(zhāng)是(shì)有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年(nián)～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出(chū)手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太快，但未来(lái)的两年市(shì)场没(méi)有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看(kàn)房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)水平，在我看(kàn)来，这个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速(sù)了(le)。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净负债率要(yào)求(qiú)不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)行业的复苏速度并(bìng)没有那么(me)快(kuài)，所以要规避公(gōng)司净负债(zhài)率提高(gāo)到一个(gè)比较(jiào)危(wēi)险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的(de)房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债(zhài)率持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企(qǐ)在践行较积极的(de)拿地策略的同时，也(yě)较(jiào)好地控制(zhì)了公司的扩张速度与(yǔ)净负(fù)债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具(jù)备“最后赢家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同(tóng)一筛(shāi)选标准来看国央企与民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，但在各(gè)维度(dù)的(de)实际表现(xiàn)上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低(dī)，融资(zī)渠(qú)道(dào)也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融，这(zhè)样，国央企自(zì)然而然就(jiù)具有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这也并不意(yì)味(wèi)着(zhe)，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样受(shòu)到(dào)机(jī)构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团(tuán)的十大(dà)流通(tōng)股东(dōng)中(zhōng)新进(jìn)了(le)“中国工(gōng)商银行(xíng)股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报(bào)灵活配置混合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除(chú)此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有限公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产(chǎn)市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍(réng)是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储、股(gǔ)价(jià)表现等多维(wéi)度(dù)都(dōu)表(biǎo)现(xiàn)了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归母净利润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发(fā)布的(de)2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集(jí)团更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持(chí)自身业绩的持续(xù)增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的(de)战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集(jí)团有近七成营收来自(zì)杭(háng)州希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高olor: #ff0000; line-height: 24px;'>希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占到近六(liù)成。近(jìn)三(sān)年持续稳居(jū)杭(háng)州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较(jiào)为积(jī)极，根据诸(zhū)葛找房、住在(zài)杭(háng)州(zhōu)网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房(fáng)企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前(qián)十，根据中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的(de)集中调(diào)研。滨江集团(tuán)发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上(shàng)游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供(gōng)应商(shāng)，而(ér)下(xià)游应用(yòng)行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业(yè)管理、家居(jū)用品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上游材料端(duān)息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不足(zú)导(dǎo)致上(shàng)游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产(chǎn)行业(yè)在(zài)进入存量房时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家装家居(jū)领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的(de)住房规模越来越(yuè)大(dà)，随(suí)着时(shí)间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会越来(lái)越多。美(měi)国过去的数据充(chōng)分(fēn)说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很(hěn)好(hǎo)。对(duì)于(yú)地产产业(yè)链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内装相关的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对下游(yóu)细分中相(xiāng)关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统(tǒng)计，目(mù)前(qián)暂居前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的(de)公司，它(tā)们分别是富安(ān)娜和(hé)水星家(jiā)纺，特别是前(qián)者在月线连(lián)收七根阳线的(de)基础上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安娜主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实现营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公(gōng)司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银(yín)瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新(xīn)价值和(hé)私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价(jià)值派基金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产(chǎn)业链股票还(hái)有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几(jǐ)年曾(céng)经风光(guāng)一(yī)时的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中(zhōng)年内(nèi)表现最好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从业绩(jì)来看，无(wú)论是营收还是(shì)归(guī)母净(jìng)利润，公司都(dōu)实现了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具(jù)，一(yī)季报中他管理的广发策略优选和(hé)广(guǎng)发安宏(hóng)回报均增加了持(chí)股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十(shí)大流通股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于(yú)定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另(lìng)一(yī)家赛(sài)道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管理的(de)全(quán)部三只产品均登(dēng)榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外，下游的物业(yè)股也越来(lái)越被机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举例(lì)分析：“物(wù)业(yè)服务不是一个高(gāo)毛利(lì)的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣(zhēng)的是(shì)市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的(de)绿城服(fú)务为(wèi)例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年(nián)到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期之后(hòu)，经(jīng)过两(liǎng)三(sān)轮合同周(zhōu)期(qī)还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正(zhèng)能做到产(chǎn)品提价(jià)的(de)公司很少，因为物(wù)业公司很容易(yì)一开始是挣钱(qián)的(de)，后面(miàn)因为保安这些固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意(yì)，能做到提价(jià)难度是非常大的。但是该(gāi)公司(sī)能在业内做到到期之后提价(jià)率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好的服务是(shì)有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高