近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项(xiàng)目(mù)每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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