万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎ三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学n)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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