文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思)式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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