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　　OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出(c马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么hū)租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了(le)不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作(z马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么uò)了一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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