导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗ong>直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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