饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来(lái)说属于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文(汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市wén)件(jiàn)而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一(yī)半的(de)中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次(cì)向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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