OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情(qín小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了g)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们(men)一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相信(xìn)可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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