饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了(le)关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业关注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等违反(fǎn)价格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dà匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么ng)定(dìng)价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者(zhě)匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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