5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qi杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物án)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房(fáng)价(jià)，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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