OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是(shì)已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这么(me)深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技消息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季(jì)度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租(zū)和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发(fā)的(de)储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影(yǐng)响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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