饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的基(jī)本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监管(gu三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容ǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息(xī)公(gōng)示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门(mén)提(tí)出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范化，三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容有利(lì)于行(xíng)业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易(yì)产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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