5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公(gōn作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确g)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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