饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡(dù)到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相(xi叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》āng)关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(d叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》e)情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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