5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟)头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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