导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　<孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理/p>

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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