导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇(一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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