导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(d猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗e)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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