万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同(tóng)债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml"北京房(fáng)圈大消息(xī)！顶级富豪，都被割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

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