导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅(zhái观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单)家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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