文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业盛aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三(sān)方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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