近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活述负责人也称(chēng)。

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