饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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