万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一(yī)直(zhí)没(méi)变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震>卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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