导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看rong>即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

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　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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