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蝴蝶会采蜜吗

蝴蝶会采蜜吗 民生宏观:中国户均几套房?

  导读

  黄金二十年(nián)之后,当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

  要点

  过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián),连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平,足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气,有(yǒu)关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

  拨开迷(mí)雾,本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng),据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

  有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩,事实是(shì)否如此(cǐ)?

  住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑,第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑,中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩?

  事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中,城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成,其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑,如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等,因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

  七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间,但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足,它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

  我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房,其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

  目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据,我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数,计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

  测算结(jié)果显示,目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房,其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付,直(zhí)至2024年,中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅,其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

  户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房,然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

  国际数据(jù)显(xiǎn)示,成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1,在1.1左(zuǒ)右。

  之所以(yǐ)说不平衡,是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口,流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián),在老家买房(fáng),从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

  即便(biàn)户均一套房,中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

  第一,户均人口规模缩小,一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加,导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续,带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

  第二,经济板块的分化日益明显,区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入,人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

  第三,30%左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中,涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

  第四,中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差距,“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

  黄(huáng)金二十年之后,当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

  如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期,地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足,这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至,大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

  地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间,不同(tóng)区域板块之间(jiān),不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

  目录(lù)

  中(zhōng)国户均(jūn)几套房?| 民生·周(zhōu)君芝团队

  正文

  引言

  不久前,官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑,引发热议。从2月(yuè)以来,各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增,引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

  让(ràng)市场(chǎng)不禁担心,中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩?

  中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩,还是供需平衡,或是仍然存在不足?可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù),我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

  拨开迷雾(wù),我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数,回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了?据此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

  一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

  (一(yī))中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

  今年2月,在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上,负(fù)责人对外披露:“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据(jù)。”

  14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑,平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人,住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

  在这近6亿栋房屋(wū)建筑中,农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上,以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋,还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái),住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

  第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间,其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间,乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

  人均住(zhù)宅间数大于(yú)1,看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

  居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关,更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

  中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅,一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

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  (二)中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方法

  中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类,一类(lèi)是商(shāng)品住宅,另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

  目前(qián)缺乏统计数据,并没(méi)有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布,一是每年商(shāng)品住宅销售套数(统计局);二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)(人口普查数据)。计算中国居民户均住宅数量,我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

  中国住宅改革始于1998年,1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少,可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走:

  第一步,将199蝴蝶会采蜜吗9年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加,我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

  第二步,根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例,推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

  第三步,将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù),我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

  具体计(jì)算公(gōng)式如下:

  城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

  =(商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù))/(商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数)

  =商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

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  二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

  中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少,目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数据,大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数,并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

  一(yī))城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

  截至2022年,我们计(jì)算得到:

  (一(yī))中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

  (二)城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)(包(bāo)含现房和期房)。

  中国的(de)房地产销售以期房为主,从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ),新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售,得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

  以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例:

  2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年(2020、2021和2022年)的期房销售(shòu)额。

  主流房(fáng)企竣工周期在2-3年,并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间,取最大值3年。

  将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数,算出:

  (三)目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

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  (二(èr))城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

  接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

  首先,七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下:

  73.8%的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21%,购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9%、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1%、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8%、原公有住宅(zhái)占比6.1%,通过继承或赠与占比(bǐ)0.9%。另有3.4%和17.7%的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

  其次,我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái),因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总,得到商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8%。

  2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2%,粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20%,计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例,从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例,为62.8%。

  最后,截至(zhì)2022年末,中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房,中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

  如果交房顺利,已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng),到2024年,中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

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  三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

  既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù),“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结,甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余?

  (一(yī))户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

  需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ),成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

  国际经(jīng)验(yàn)来看,美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1,其中(zhōng),英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo),为1.19,日本(běn)为1.16,美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

  如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房,就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú),造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

  七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿,省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(y蝴蝶会采蜜吗ì)人(rén)。

  流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián),在老家县城买房(fáng)。

  暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì),在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28%、21%和18%。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén),但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

  流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房,在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一(yī)套房,在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

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  (二)至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

  目前(qián),中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

  三成家庭,也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成,其中又(yòu)有11.6%住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

  这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题,如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧,给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐患,并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

  2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3%的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6%。仍然存在(zài)5%左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求,在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

  近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室(shì),户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9%,二居室占比为33%。对比镇,城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小,当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

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  (三)人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

  根据七普数(shù)据测算,2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁,加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(7.3亿与6.3亿),得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平,人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

  超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值,近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

  15%的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米,不及全国人均水平的一半。若去除20%的公摊,可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难(nán),若按这(zhè)个标准算的话,中国有(yǒu)11.3%的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

  若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng),即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng),只考虑家庭户人数,需要住宅总量约390.6亿(yì)平,较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

  对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积,美国(guó)为(wèi)67㎡,瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡,中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡,相差不大。但若去除公摊面积后,中国的人均可使用面积为31.56㎡,这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

  若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口,所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

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  四、户均已(yǐ)然1套房,未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么?

  我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房,看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ),中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎,决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下,中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

  第一,户均人口缩小,家庭户数(shù)增多,新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

  过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降,六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户,而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户,一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng),人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续,导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

  第(dì)二,人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

  中国经济板块的(de)分化日益明显,资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入,区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房,给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

  以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例,2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn),而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人,死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén),自然增加(jiā)人口仅为6.5万人,其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

  第三,老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

  从2011年到2020年(nián),自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5%到21%,下降了10.5个百分点;原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9%到6.1%,降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(27.1%),再(zài)加上其他住(zhù)宅(5%)与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的蝴蝶会采蜜吗比(bǐ)例(31.3%)大致相吻合。

  十(shí)年间新增8473万家庭户(hù),自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户,住宅净需求增加9755万户。49%的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái),21%的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中,有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18%,3%和9%。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造,商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

  2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平,涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅,建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理,居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境,背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

  第四,“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

  刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金,倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质,以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

  OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间,无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素,中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

  住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高,中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

  如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī),地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú),供需出(chū)现错配,这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至,这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差(chà)异,优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

  中国户均几套房?| 民生·周君芝团(tuán)队(duì)

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  风险提示

  人口普查(chá)数据调查的是人,并不是针(zhēn)对住宅,因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低,其(qí)增速可能(néng)超预期。

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