导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将199蝴蝶会采蜜吗9年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(y蝴蝶会采蜜吗ì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的蝴蝶会采蜜吗比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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