近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红半夜被C醒是一种什么样的感受水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)半夜被C醒是一种什么样的感受额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn半夜被C醒是一种什么样的感受)品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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