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ln的公式大全,ln4-ln2等于多少 寻找“最后的赢家”是房地产α机会之一,三道红线等指标成重要参考

  “现(xiàn)在的房(fáng)地产很难(nán)再出现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席(xí)经(jīng)济学(xué)家洪(hóng)灏向《红周刊》表示,房地产(chǎn)行业分化的愈加明显,让机(jī)构和投资者(zhě)的关注度从板块向(xiàng)单(dān)个标(biāo)的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出,从行业(yè)来看(kàn),无(wú)论是业绩,还是估值,房地产都(dōu)已经双杀到了最(zuì)底部,而且是反复地杀到了(le)底部,再往下的空间已经不大了。

  三道红(hóng)线等指标

  成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要参(cān)考(kǎo)

  那么如何(hé)寻找房地产个股的(de)阿尔法呢(ne)?

  洪灏提醒(xǐng),在房地(dì)产赛道中(zhōng)进行选择,需要非常小心(xīn),避免选了半天(tiān),标的公司出现爆雷的情况。除此之外,洪灏指(zhǐ)出,需要满足以下三个基准:有大的国(guó)资背(bèi)景的(de)、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过(guò)红线的。

  他还表(biǎo)示,如果关注一下今年房地产的开发资金来源(yuán),可以(yǐ)发(fā)现(xiàn),其实银行的信(xìn)贷倾(qīng)向(xiàng)是(shì)不太愿意(yì)给房(fáng)企贷款的(de),房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房(fáng)的销售情况相(xiāng)较一般(bān)。再关注(zhù)一下,哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱,其实主要还(hái)是那些(xiē)有国企背景的房企(qǐ),民营房企相(xiāng)对(duì)比(bǐ)较(jiào)困难,所以(yǐ)整个行(xíng)业出现(xiàn)了一个很明显的分化(huà),无论(lùn)是在销售,还(hái)是(shì)融(róng)资等各个方面都非常(cháng)明显。现在(zài)有国资背景的房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相对较好,但没有国资背景的民营房(fáng)企股价大多表(biǎo)现很一般。

  陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示,在房地产行(xíng)业内(nèi),我们的逻辑是,“寻找最后的赢家”。而具体到如何(hé)挖掘,我们会特别(bié)重视企业的(de)成本(běn)优势,更具(jù)体一点,就是(shì)它的(de)净借(jiè)贷水(shuǐ)平(净负债率)是不是行业内的最低(dī)水(shuǐ)平;利润率是不是行业内最高的;融资(zī)成本是否(fǒu)是行业内(nèi)最低的;建安成(chéng)本是否(fǒu)也是业内最低的(de);这些都是我们看(kàn)重(zhòng)的一(yī)家房(fáng)企的综合成本。

  需要(yào)注意的是,能够同时(shí)满足上述条件ln的公式大全,ln4-ln2等于多少的房(fáng)企并(bìng)不多。即便是在国央企(qǐ)中,仍有部分(fēn)房企出现了(le)“三道红线”的(de)“踩线(xiàn)”情况,且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例,《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理发现,截(jié)至2022年末,天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

  除此之外,城建发展(zhǎn)、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中的两条。

  2022年(nián)激进扩张房企

  需(xū)警惕其重蹈覆辙

  不难看出,即便是有着较稳健特色的国央企房(fáng)企,其财务指标称得上(shàng)完全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的是,在2022年,不少(shǎo)国企(qǐ),甚至地方国(guó)企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

  对房企而言,扩张速度(dù)的张(zhāng)弛有(yǒu)度(dù)尤为重要,节奏(zòu)把握准确,有助于房企(qǐ)储备优质“弹药(yào)”;但过于乐观(guān)的(de)预判未来市场,以及过(guò)于激(jī)进的扩张拿(ná)地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

  陈昊扬(yáng)以其配置的一(yī)家房企进(jìn)行举例,它从2018年开始到(dào)2021年,连续4年的净(jìng)借贷比例都维(wéi)持在33%左右,完全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例(lì)。而到2022年,这(zhè)家房企明(míng)显感觉到机(jī)会来(lái)了,其开始在一线城市进行大举拿地,净负债率也由此前的33%左右水准(zhǔn)提高到45%左右,涨了接近三分之一。与此同(tóng)时,该房企(qǐ)新购(gòu)入(rù)地块(kuài)也实现了快速的开盘利用率,预计今(jīn)年会有更多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的(de)特(tè)点。一方(fāng)面,在于它(tā)本身储备了很(hěn)多弹(dàn)药,去年拿(ná)地超1000亿(yì)元,且其中一(yī)半(bàn)在一线城市,另外(wài)一半也(yě)主要集中在强二线(xiàn)和(hé)二(èr)线城市;另一(yī)方面,它的(de)扩张(zhāng)是有节(jié)制地(dì)扩(kuò)张。

  陈昊扬同样提醒道,与之相反,有些房(fáng)企的扩张速度让(ràng)人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年,或者(zhě)说看(kàn)到了2016年~2020年期(qī)间扩张的(de)民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说,见到机会时要出手,但出手的章法仍(réng)要小心(xīn),如(rú)果负(fù)债(zhài)率扩张(zhāng)得(dé)太快,但未来的两年市场没(méi)有想象(xiàng)得那么(me)好,可能(néng)会(huì)重蹈覆辙。

  那么如何来衡量(liàng)一家房企(qǐ)的(de)扩(kuò)张速(sù)度是否激进?陈昊扬向《红周刊》表示,主要还是看房企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平,在(zài)我看来(lái),这个比例如果超过60%,就是扩(kuò)张得过于快速了。

  不难看(kàn)出(chū),这一标准要比“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要求不(bù)得高(gāo)于100%要更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬解释,当前房地产行(xíng)业的(de)复(fù)苏速(sù)度并没有那么(me)快,所(suǒ)以(yǐ)要规(guī)避公司净(jìng)负债(zhài)率提高(gāo)到一个(gè)比较(jiào)危险的水平。

  《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发(fā)现,中(zhōng)交地产、中国金(jīn)茂、华(huá)发股份、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60%之上。其中,中交地产净负债(zhài)率持续居高不下,在2020年(nián)至2022年期间,依次(cì)为317.70%、284.61%、280.23%。

  与之(zhī)形成鲜(xiān)明对比的是(shì),华润置地、中国(guó)海外发展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策略的同时(shí),也较好地控(kòng)制了公司的(de)扩张速(sù)度与净负(fù)债率水平(见附表)。

  寻(xún)找“最后(hòu)的赢(yíng)家”是房地产α机会之一,三道红线(xiàn)等指标成重要参考

  滨江集团等个别民营房企(qǐ)

  或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

  陈昊扬指出,实(shí)际上,他(tā)们(men)是以同一筛选标准来(lái)看国央企与民营房企,但在各(gè)维(wéi)度(dù)的(de)实际表现(xiàn)上,国央企确实会更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如(rú)国央企的融(róng)资成本(běn)更低(dī),融资渠道(dào)也更顺(shùn)畅(chàng),能够(gòu)做到(dào)想融就融,这样,国央企自然而然就具有天(tiān)然优势。

  虽然对比民营房企,机构更加看好国央(yāng)企(qǐ),但这也并不意味着(zhe),民营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

  据《红周刊》梳理发现,仍(réng)有少(shǎo)数(shù)民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如,根据2023年一季报,滨(bīn)江集(jí)团的(de)十大流通股东(dōng)中新(xīn)进(jìn)了(le)“中国(guó)工商银行股份有限(xiàn)公司-景顺长城中国回(huí)报灵活配置(zhì)混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基金一(yī)一六组合(hé)”等。

  除此之外,自(zì)2021年(nián)开始,百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有限公司就(jiù)长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季报(bào),该(gāi)资产公司(sī)的几只(zhǐ)产品合计持(chí)有滨江集(jí)团9543万股(gǔ),约(yuē)占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56%。

  滨江(jiāng)集(jí)团的受(shòu)青睐,和其自(zì)身的(de)基本面表现(xiàn)存在一定关(guān)系(xì)。2020年以来的近三年时间,房地产市场整体在走“下坡(pō)路”,但作(zuò)为杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲(jìn),2020年以来,滨江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新(xīn)增土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等多维度都(dōu)表现了较(jiào)强的增长势头。

  业绩方面,2020年~2022年(nián)期间,滨江集(jí)团(tuán)扣非归(guī)母净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元;依次实现同(tóng)比增(zēng)长3ln的公式大全,ln4-ln2等于多少2.74%、40.40%、24.60%。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报,今年一(yī)季度,滨江(jiāng)集团更是实(shí)现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元,同比增长134.07%。

  在房地产“青铜(tóng)时(shí)代”仍能保(bǎo)持自身业绩(jì)的(de)持续增长,和滨江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系(xì)密切。根据(jù)2022年年报,滨江集团有近七成营收来自杭(háng)州地区,而在2021年,杭州地区(qū)的营收比重只占到近六(liù)成。近(jìn)三(sān)年持(chí)续稳居杭州房企销售排名第一。

  与此(cǐ)同时,滨江集团在杭(háng)州的(de)土储(chǔ)补充同样较为积极,根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭州网数据显示,2020年(nián)、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次(cì)为(wèi)404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元,同样持续稳居杭州的本土第一。

  而滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的较突(tū)出表现,也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年,滨江集团的房企排(pái)名已冲进前十(shí),根据(jù)中指(zhǐ)数(shù)据(jù),2023年前4月,滨江集团实现销售额607.3亿元,位(wèi)列房企第九位。

  值得注意的(de)是,2020年至今,滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上,而(ér)近(jìn)期,滨江集(jí)团更是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团(tuán)发布公告(gào)表(biǎo)示(shì),公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机构调研。

  产(chǎn)业链布局重点移至存量赛(sài)道(dào)

  机构(gòu)在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

  实际上(shàng)房地(dì)产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环节,其(qí)上游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商,而下游应用行业主(zhǔ)要包括(kuò)中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采(cǎi)访,房地产开发环(huán)节与上游(yóu)材料端息(xī)息相(xiāng)关,新(xīn)盘开工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好,机构寻觅个(gè)股阿尔法的(de)思路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业在进入存量(liàng)房(fáng)时(shí)代,所以对地产产业(yè)链,尤其是(shì)偏消费属性的家装家(jiā)居领(lǐng)域(yù),我们相(xiāng)对看(kàn)好,因为居民保有的(de)住房规(guī)模(mó)越来(lái)越大(dà),随着时间的增加(jiā),内装更新的(de)需(xū)求也会越来越多(duō)。美国过(guò)去的数据充分(fēn)说明了这一点,在新(xīn)房(fáng)销售见(jiàn)顶之后(hòu),家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好(hǎo)。对于地产产业(yè)链,我们相对看好和内装相关的行业,例如消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

  而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛(sài)道(dào)龙(lóng)头年内表(biǎo)现的(de)统(tǒng)计,目前暂居前两位的(de)都是来自家纺(fǎng)赛道的公司(sī),它们分别是富安娜和水星(xīng)家(jiā)纺,特别是前者在月(yuè)线连收七根阳线的基础上,年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已(yǐ)经逼近(jìn)30%。

  以前者为例,富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研(yán)发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售,旗下拥(yōng)有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告显示,报告(gào)期(qī)内(nèi),富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元,同比减少7.57%;不过(guò)实现归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元(yuán),同比增长5.28%。

  而从上(shàng)市公司(sī)一季(jì)报(bào)的十(shí)大流(liú)通股股东来看,能够发现该(gāi)股早已成(chéng)为基金重仓股的天下,彼时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私募的明河2016,都(dōu)在其中(zhōng)出(chū)现,占据了半壁江山。需要(yào)强调的是,中(zhōng)欧的(de)两只基金都是(shì)价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的产品,首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产产业(yè)链股(gǔ)票(piào)还(hái)有金地集团和大亚圣象。

  对(duì)比而言,前几年曾经(jīng)风光一时的家(jiā)居板块也(yě)因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂,不过好在困境反转露出曙光,家居板块(kuài)中年(nián)内表现最好的是志邦(bāng)家(jiā)居(jū)。同一时间段(duàn),该股年内上涨已经超过23%,从业绩来看,无论是营收还是归母(mǔ)净利润,公(gōng)司都实(shí)现了同比(bǐ)双升。

  从(cóng)公司的十大流通股股东来看,《红周刊》发现广发(fā)基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼独(dú)具,一季(jì)报中他管(guǎn)理的广发策略(lüè)优(yōu)选和(hé)广发安宏回报均(jūn)增加了持股,而(ér)这两只产品也成(chéng)为(wèi)志邦家居(jū)十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的(de)是,他似乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情有独钟,在另(lìng)一(yī)家赛道公司金(jīn)牌橱柜(guì)中,他管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东,其也成(chéng)为(wèi)他的独门(mén)重仓股(gǔ)。

  除去(qù)家居(jū)家纺外(wài),下(xià)游的物业股也越来越(yuè)被机构(gòu)所青睐,不(bù)过这类(lèi)标的大多在香港上市,如何选择成为难(nán)题。对此,前述上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)举例分析:“物(wù)业(yè)服务不(bù)是一个高毛利的(de)行业,挣钱很辛苦(kǔ),我选公(gōng)司还(hái)是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱(qián),以我曾(céng)经买的绿(lǜ)城(chéng)服务为例(lì),它在(zài)中高端(duān)楼盘占比是比(bǐ)较(jiào)高的,每(měi)年(nián)到期的合同里提价(jià)成功率(lǜ)在30%~40%。它能做到滚动的(de)大部分(fēn)项(xiàng)目(mù)到期之后,经过两三轮合(hé)同周期还能做到产品提(tí)价(jià)。”

  “行业里真正能做到(dào)产品提(tí)价的公(gōng)司很少(shǎo),因(yīn)为物业公司很容易一开始是挣钱的(de),后(hòu)面因(yīn)为保安这些固(gù)定人员成本的年度增(zēng)长,不过服务没(méi)有特别好,客户(hù)没有(yǒu)那么满意,能做到提价难度(dù)是(shì)非常大(dà)的。但是该(gāi)公司能(néng)在业内(nèi)做到(dào)到期之后(hòu)提价率比较高,这(zhè)跟(gēn)它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

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