OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里募的项目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏(sū)的(de)步伐，产业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那(nà)么多(duō)储备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里olor: #ff0000; line-height: 24px;'>晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可(kě)能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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