万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cón造梦西游3宠物技能几级领悟g)表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、造梦西游3宠物技能几级领悟单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫(造梦西游3宠物技能几级领悟hè)集团如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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