万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(hcac2制取c2h2，cac2形成过程电子式uí)钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎocac2制取c2h2，cac2形成过程电子式)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？

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