文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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