5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产(多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思