饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服(fú开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑)务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑>两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民(mín)造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供(gōng)的基(jī)本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有关部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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