万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(sh衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢āng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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