导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　<500万越南盾是多少人民币，1人民币=strong>正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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