饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容的最早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在规定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容tí)，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于(yú)行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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