OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事(shì)高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至得这么(me)急、这么(me)深(shēn)，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释(shì)说(shuō)明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上(shàng)和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了(le)一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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