文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金(jīn)流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重(二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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