文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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