饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思guǎng)东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要(yào)监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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