5月(yuè)以来，房(一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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