OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金执行(xíng)董事昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调至得(dé)这么(me)急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实(shí)后昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关(guān)重要的(de)一步(bù)，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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