5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)91是质数吗，95是质数吗，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头91是质数吗，95是质数吗房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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