5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久