饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于(yú)规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线(xià75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升n)城市(shì)二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升p>

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地(dì)产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(y75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升òng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会(huì)利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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