5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(为什么风流女人看指甲zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福(为什么风流女人看指甲fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yī为什么风流女人看指甲n)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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