饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。中国人口第一大省，中国人口第一大省排名

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服务过(guò)程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监中国人口第一大省，中国人口第一大省排名(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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