万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)I酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围DG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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